Hohe Decken, Holzbalken, Stuck, Kastenfenster: Berliner Altbauten sind begehrt, weil sie anders gebaut sind als heutige Häuser. Genau das macht ihre Sanierung anspruchsvoll. Was im Neubau Standard ist, kann im Altbau Schaden anrichten – eine falsch gewählte Dämmung, ein zu dichtes Fenster, ein ungeeigneter Putz.
Eine gute Altbausanierung beginnt deshalb nicht mit dem Angebot einer Baufirma, sondern mit der Frage, was im Gebäude tatsächlich vorhanden ist und wie es sich verhält.
Das gilt nicht nur für den klassischen Altbau. Auch Häuser der 1950er bis 1970er Jahre stehen heute vor einer grundlegenden Sanierung – mit eigenen Schwachstellen, aber derselben Grundregel: erst verstehen, dann eingreifen.
Wir planen Sanierungen im Bestand – von der Bestandsaufnahme über die Genehmigung bis zur Bauüberwachung und Abnahme.
Beim Neubau steht am Anfang ein leeres Grundstück, und jede Entscheidung lässt sich frei treffen. Beim Altbau steht am Anfang ein Gebäude, dessen Aufbau nur teilweise bekannt ist. Vorhandene Pläne weichen oft vom gebauten Zustand ab, Umbauten früherer Jahrzehnte sind selten dokumentiert.
Hinzu kommt, dass im Bestand jede Maßnahme in ein bestehendes System eingreift. Neue Fenster verändern den Luftwechsel. Eine Dämmung verschiebt den Taupunkt in der Wand. Ein Durchbruch verändert den Lastabtrag. Wer diese Zusammenhänge nicht berücksichtigt, saniert sich Probleme ins Haus, die es vorher nicht hatte.
Deshalb ist die wichtigste Leistung bei einer Altbausanierung nicht die Ausführung, sondern die Planung davor.
Das typische Berliner Mietshaus mit Vorderhaus, Seitenflügel und Hinterhaus, Holzbalkendecken und Stuckfassade. Häufige Themen sind die Sanierung von Balkonen, die Ertüchtigung von Decken, feuchte Keller und der Ausbau des Dachgeschosses. Bei Eigentümergemeinschaften kommen Teilungserklärung und Abgeschlossenheit hinzu.
Siedlungsbauten und Mietshäuser der Zwischenkriegszeit, oft mit schlankeren Konstruktionen und einfacheren Materialien. Viele stehen in Ensembles unter Denkmalschutz, was die Gestaltung von Fenstern, Fassaden und Dächern bestimmt.
Sparsam gebaut, mit dünnen Wänden, ungedämmten Decken und einfacher Haustechnik. Hier liegt oft das größte energetische Potenzial – und zugleich die Notwendigkeit, genau hinzusehen, welche Materialien damals verwendet wurden.
Ob Villa, Siedlungshaus oder Doppelhaushälfte: Wer ein älteres Haus kauft oder erbt, steht vor der Frage, was saniert werden muss, was saniert werden sollte und in welcher Reihenfolge.
Bevor geplant wird, muss klar sein, womit man es zu tun hat. Fünf Bereiche werden dabei untersucht.
Ein Bestandsaufmaß in 2D oder 3D schafft die verlässliche Grundlage, auf der alle weiteren Schritte aufbauen. Wo Wohnungen geteilt oder verkauft werden sollen, gehören Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung dazu.
Holzbalkendecken, Dachstühle und Balkone sind die kritischen Punkte im Berliner Altbau. Balkenköpfe in feuchten Außenwänden, korrodierte Kragplatten oder geschwächte Dachstühle lassen sich nur am Gebäude selbst beurteilen.
Feuchte Keller, durchfeuchtete Außenwände und aufsteigende Nässe gehören zu den häufigsten Schäden im Altbau. Die Ursache muss geklärt sein, bevor saniert wird – sonst kehrt der Schaden zurück.
Holzschutzmittel in Dachstühlen, asbesthaltige Bodenbeläge und Kleber, teerhaltiger Parkettkleber: Viele Stoffe, die früher üblich waren, werden bei einer Sanierung freigelegt. Wer sie rechtzeitig kennt, kann den Rückbau richtig planen und ausschreiben. Verdachtsflächen werden im Rahmen der Planung beprobt, die Analyse übernehmen Labore, mit denen wir zusammenarbeiten.
Leitungen, Heizung und Elektrik stammen im Altbau oft aus verschiedenen Jahrzehnten. Ob sie erhalten, ergänzt oder vollständig erneuert werden, hat großen Einfluss auf Aufwand und Ablauf.
Wir erstellen Bestandsaufmaße und Gutachten an Bestandsgebäuden, auch zu Schäden durch Feuchtigkeit, Holzschutzmittel und Schimmel an Kellern, Dachstühlen und Balkonen.
Für eine erste Einschätzung genügen Lage, Baujahr, ein paar Fotos und die vorhandenen Unterlagen. Daraus lässt sich sagen, welche Untersuchungen sinnvoll sind und wo die Schwerpunkte der Sanierung liegen. Das Erstgespräch ist kostenfrei.
Projekt anfragenViele Berliner Altbauten unterliegen besonderen Regeln, die den Spielraum einer Sanierung bestimmen.
Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz oder gehört es zu einem geschützten Ensemble, brauchen Veränderungen an Fassade, Fenstern, Dach und oft auch im Inneren eine denkmalrechtliche Genehmigung. Das schränkt ein, eröffnet aber auch Möglichkeiten: Für Baudenkmale können steuerliche Vorteile in Betracht kommen.
In sozialen Erhaltungsgebieten sind bauliche Änderungen genehmigungspflichtig. Maßnahmen, die über einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinausgehen oder den Wohnungsbestand verändern – etwa das Zusammenlegen von Wohnungen – werden dort häufig nicht genehmigt. Ob ein Gebäude in einem solchen Gebiet liegt, sollte vor jeder Planung geklärt sein.
Beides lässt sich nicht nachträglich berücksichtigen. Es gehört an den Anfang.
Die energetische Sanierung eines Altbaus folgt anderen Regeln als die eines Nachkriegsbaus. Eine Stuckfassade lässt sich nicht einfach von außen dämmen, und Denkmal- oder Milieuschutz schließen manche Lösungen von vornherein aus.
Oft liegen die wirksamsten Maßnahmen dort, wo sie das Erscheinungsbild nicht berühren: an der obersten Geschossdecke, an der Kellerdecke und im Dach. Innendämmung ist möglich, verlangt aber eine sorgfältige Planung des Feuchteschutzes, damit sich in der Wand kein Tauwasser bildet.
Neue, dichte Fenster senken den Wärmeverlust – und zugleich den unfreiwilligen Luftwechsel. Ohne Lüftungskonzept steigt die Raumfeuchte, und an kalten Stellen kann Schimmel entstehen. Wer Fenster tauscht, sollte das Lüften mitplanen.
Wer Außenbauteile in größerem Umfang erneuert, muss die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes einhalten. Für energetische Maßnahmen gibt es Förderprogramme des Bundes über KfW und BAFA; ein individueller Sanierungsfahrplan kann die Förderung zusätzlich verbessern. Da sich Programme und Konditionen häufig ändern, lohnt die Klärung vor der Planung.
Pauschale Quadratmeterpreise sagen bei einer Altbausanierung wenig aus. Zwei Wohnungen gleicher Größe im selben Haus können sehr unterschiedliche Kosten verursachen, je nachdem, was hinter Putz und Boden zum Vorschein kommt.
Wesentliche Einflussgrößen sind:
Die Bestandsaufnahme am Anfang ist deshalb nicht nur eine technische, sondern auch eine wirtschaftliche Grundlage: Sie verringert das Risiko teurer Überraschungen während der Bauzeit.
Aufmaß, Untersuchung von Tragwerk, Feuchte, Schadstoffen und Haustechnik, Klärung von Denkmal- und Milieuschutz.
Was muss saniert werden, was sollte, was kann warten? Die Maßnahmen werden in eine sinnvolle Reihenfolge gebracht und in Varianten mit ihrem jeweiligen Aufwand gegenübergestellt.
Bauantrag, denkmalrechtliche Genehmigung oder Genehmigung im Erhaltungsgebiet – je nachdem, was das Vorhaben verlangt.
Die Leistungen werden so beschrieben, dass vergleichbare Angebote entstehen. Gerade im Altbau zeigt sich hier, wie gut die Bestandsaufnahme war: Je genauer beschrieben ist, was vorgefunden wird, desto weniger Nachträge folgen.
Begleitung der Arbeiten auf der Baustelle, Entscheidungen bei unerwarteten Befunden, Abnahme der Leistungen.
Viele Anbieter für Altbausanierung in Berlin übernehmen Planung und Ausführung aus einer Hand. Das kann bequem sein. Ein unabhängiges Planungsbüro arbeitet anders: Es steht auf der Seite der Bauherrschaft und nicht auf der Seite desjenigen, der die Arbeiten ausführt.
| Unabhängige Planung | Alles aus einer Hand |
|---|---|
| Bestandsaufnahme vor dem Angebot | Angebot oft vor der genauen Untersuchung |
| Ausschreibung an mehrere Firmen | ein Anbieter, ein Preis |
| Bauüberwachung im Auftrag der Bauherrschaft | Kontrolle durch den Ausführenden selbst |
| Planungshonorar zusätzlich | Planung im Paket enthalten |
Welcher Weg der richtige ist, hängt vom Vorhaben ab. Je älter und je weniger bekannt das Gebäude, desto mehr spricht für eine unabhängige Planung.
Hardy Krüger ist Bauingenieur und hat nach dem Diplom ein Masterstudium „Bauen & Erhalten“ mit Schwerpunkt Denkmalpflege und Architektur im Bestand an der BTU Cottbus abgeschlossen. Bereits während des Studiums arbeitete er an Bestandsaufnahmen historischer Gebäude mit, unter anderem am Berliner Olympiastadion.
Seit 2003 führt er ein eigenes Planungsbüro mit Schwerpunkt auf dem Bauen im Bestand. Er ist zertifizierter Passivhausplaner, Energieberater und Mitglied der Baukammer Berlin.
FAQs
Sanierungen im Bestand planen wir in Berlin und Brandenburg – vom Gründerzeithaus bis zur ehemaligen Dorfbrauerei.
Berlin, nahe Kurfürstendamm: Gründerzeit-Eckhaus →
Berlin: Altbauwohnung im Gründerzeitbau →
Berlin-Wilmersdorf: Sanierung und Nutzungsänderung →
Berlin-Hohenschönhausen: Doppelhaushälfte modernisiert →
Berlin-Pankow: Remise zur Werkstatt →
Hohen Neuendorf: Mehrfamilienhaus modernisiert →
Garzau-Garzin: alte Brauerei zum Wohnhaus →
Königs Wusterhausen-Kablow: Lehrerwohnhaus umgebaut →
Haben Sie Fragen zur Sanierung Ihres Altbaus? Wir beraten Sie gerne – unverbindlich und kompetent.
Hardy Krüger Dipl.Ing. (FH) m.a.
Danziger Str. 60
D-10435 Berlin
Projektraum
Studio Siebzehntausend
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