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Abgeschlossenheitsbescheinigung in Berlin: wann Sie sie brauchen und was Sie einreichen
Die kurze Antwort: Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen Sie, wenn ein Gebäude in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt werden soll – zum Beispiel, wenn nach einem Dachausbau oder einer Aufstockung die neuen Wohnungen einzeln verkauft oder beliehen werden sollen. Sie beantragen sie zusammen mit dem Aufteilungsplan bei der Bau- und Wohnungsaufsicht Ihres Bezirksamts. Die Gebühr beträgt in Berlin 74 € je Eigentumseinheit, mindestens 296 €.
Wozu die Bescheinigung dient
Wohnungseigentum entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür verlangt § 7 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zwei Anlagen: den von der Baubehörde gesiegelten Aufteilungsplan und die Bescheinigung, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Das gilt für die Aufteilung durch Vertrag der Miteigentümer ebenso wie für die Teilung durch den Eigentümer allein (§ 8 WEG). Das Grundbuchamt prüft anschließend selbst und ist an die Bescheinigung nicht gebunden – saubere Pläne ersparen deshalb Nachfragen auf beiden Seiten.
Was „abgeschlossen“ bedeutet
Maßgeblich ist seit Juli 2021 die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA). Eine Einheit ist danach abgeschlossen, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt ist, etwa durch Wände und Decken, und einen eigenen abschließbaren Zugang vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum hat. Der Zugang darf nicht durch eine andere Wohnung führen (§ 5 AVA). Die Berliner Bezirke verlangen für Wohnungen außerdem Küche oder Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung.
Für Altbauten wichtig: Die Bescheinigung wird „ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften“ erteilt (§ 4 Abs. 2 AVA). Trennwände und Decken müssen also nicht dem heutigen Schall- oder Brandschutz entsprechen. Die Bezirke prüfen aber, ob die Pläne dem tatsächlichen und dem zuletzt genehmigten Zustand entsprechen – nicht genehmigte Umbauten fallen hier auf.
Seit der WEG-Reform 2020 gelten Stellplätze als Räume und können eigenes Sondereigentum sein, auch im Freien. Terrassen oder Gartenflächen können zum Sondereigentum einer Wohnung gehören. Voraussetzung sind Maßangaben im Aufteilungsplan, die Lage und Größe von den Grundstücks- oder Gebäudegrenzen aus festlegen. Sondernutzungsrechte dagegen werden nicht in der Bescheinigung, sondern in der Teilungserklärung geregelt.
Welche Unterlagen Sie einreichen
Die Berliner Bezirke verlangen im Wesentlichen übereinstimmend:
- den Antrag (Formular des Bezirks), in der Regel durch Eigentümer oder Erbbauberechtigte – auch Erwerber mit berechtigtem Interesse dürfen beantragen,
- einen aktuellen Grundbuchauszug,
- einen Lageplan mit allen Gebäuden, bei Stellplätzen und Freiflächen mit Maßangaben,
- Grundrisse aller Geschosse einschließlich Keller, Dachboden und Spitzboden, dazu Schnitte und Ansichten – je zweifach, höchstens DIN A3, zusätzlich digital; bei bestehenden Gebäuden als Bestandszeichnungen.
Jede Einheit erhält eine fortlaufende Nummer, die in jedem zugehörigen Raum steht, Gemeinschaftseigentum wird gesondert gekennzeichnet. Eine Bauvorlageberechtigung ist für diese Zeichnungen nach den Hinweisblättern der Bezirke nicht vorgeschrieben – in der Praxis scheitern Anträge aber oft an Darstellungsdetails, und jede Korrektur kostet eine weitere Runde bei Bezirk oder Grundbuchamt.
Dachausbau, Aufstockung und Umwandlungsverbot
Für noch nicht gebaute Wohnungen stellen die Bezirke die Bescheinigung erst aus, wenn eine Baugenehmigung oder Freigabe vorliegt; die Aufteilungspläne müssen dann den genehmigten Bauvorlagen entsprechen. Wir erstellen beides deshalb aus einem Plansatz.
Ist das Haus bereits aufgeteilt und der Dachraum als Teileigentum eingetragen – der klassische Dachrohling –, braucht es für die neuen Wohnungen in der Regel eine geänderte Aufteilung. Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum setzt außerdem einen Änderungsvorbehalt in der Gemeinschaftsordnung oder die Mitwirkung der übrigen Eigentümer voraus; ein bloßes Ausbaurecht reicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht (BGH, V ZR 284/19). Das gehört vor den Kauf eines Rohlings geprüft.
Seit dem 1. Januar 2026 gilt in ganz Berlin eine neue Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, befristet bis Ende 2030: Die Aufteilung bestehender Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen ist genehmigungspflichtig, zuständig ist das Stadtplanungsamt des Bezirks. Seit dem 30. Oktober 2025 gilt diese Pflicht aber nicht für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird (§ 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Nach Auffassung des Senats fallen darunter grundsätzlich auch Dachausbau und Aufstockung. Für die Bestandswohnungen im selben Haus kann die Genehmigungspflicht weiter gelten, und in sozialen Erhaltungsgebieten ist zusätzlich die Verordnung nach § 172 BauGB zu beachten. Wie die Regeln im Einzelfall zusammenspielen, sollte vor dem Antrag mit dem Stadtplanungsamt oder dem Notar geklärt werden.
Ablauf bis zum Grundbuch
- Aufteilungspläne erstellen – bei neuen Wohnungen nach erteilter Baugenehmigung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bezirksamt beantragen.
- Falls nötig: Genehmigung oder Bestätigung der Genehmigungsfreiheit nach § 250 bzw. § 172 BauGB einholen.
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung beim Notar beurkunden oder beglaubigen lassen.
- Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch an.
Verbindliche Bearbeitungsfristen nennen die Bezirksämter nicht; einige weisen auf ein hohes Antragsaufkommen hin. Vollständige, widerspruchsfreie Unterlagen sind der beste Weg, das Verfahren kurz zu halten. Wir erstellen Aufteilungspläne und Antragsunterlagen und stimmen sie bei Dachausbau und Aufstockung direkt mit dem Bauantrag ab.
Rechtsgrundlagen und Quellen: Wohnungseigentumsgesetz (§§ 3, 7, 8) · Verwaltungsvorschrift AVA 2021 · § 250 BauGB · Senat: Umwandlungsverordnung · Hinweisblatt Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf 2026. Dieser Beitrag gibt einen fachlichen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung; maßgeblich ist die Prüfung im Einzelfall.
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