Nutzungsänderung in Berlin und Brandenburg – aus Gewerbe wird Wohnraum

Aus einem Hotel, einer Werkstatt oder einem Büro kann neuer Wohnraum entstehen. Wir prüfen die Möglichkeiten Ihrer Immobilie und planen die Nutzungsänderung passend zu Gebäude, Standort und gewünschter Wohnqualität.

Was bedeutet Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder einzelne Räume künftig anders genutzt werden als bisher genehmigt. Gewerbe zu Wohnen ist ein typischer Fall. Auch ohne große bauliche Eingriffe muss geprüft werden, ob die neue Nutzung zulässig ist.

Vom Bestand zur genehmigungsfähigen Planung

Wir sichten vorhandene Genehmigungen und Bestandspläne, untersuchen die räumlichen Möglichkeiten und entwickeln passende Wohnungsgrundrisse. Je nach Vorhaben stimmen wir die Planung mit der Bauaufsicht und den erforderlichen Fachplanungen ab.

Für eine erste Einschätzung helfen die Adresse, vorhandene Bauzeichnungen, Angaben zur genehmigten Nutzung und Fotos. Eine Machbarkeitsstudie kann Varianten und Kostenrahmen vor der weiteren Planung gegenüberstellen.

Projektbeispiele aus unserem Büro

Gründerzeit-Eckhaus Rankestraße 23 in Berlin: ehemaliges Hotel, heute Wohnungen

Rankestraße 23 · Berlin

Auf zweieinhalb Etagen wurde ein Hotel zurückgebaut und wieder Wohnraum geschaffen. Dazu kamen Sanierung und Dachausbau.

Haus G in Berlin-Karolinenhof: ehemaliges Vereinshaus, heute Wohnhaus

Haus G · Berlin-Karolinenhof

Ein ehemaliges Vereinshaus wurde zum Wohnhaus umgebaut und erweitert; später entstand aus der Garage eine Gästewohnung.

Braucht Gewerbe zu Wohnen eine Genehmigung?

In der Regel ja. Eine Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig, sobald für die neue Nutzung andere Anforderungen gelten als für die bisherige – und beim Wechsel von Gewerbe zu Wohnen ist das praktisch immer der Fall: Wohnungen stellen eigene Anforderungen an Belichtung, Rettungswege, Brand- und Schallschutz. Zuständig ist in Berlin die Bauaufsicht des Bezirks. Ob Wohnen an dem Standort überhaupt zulässig ist, ergibt sich aus dem Bebauungsplan oder – wo keiner besteht – aus der umgebenden Bebauung nach § 34 BauGB. Ist genau diese Frage offen, lässt sie sich vorab mit einer Bauvoranfrage verbindlich klären.

Das notwendige Verfahren hängt vom Standort, der bisher genehmigten Nutzung und den Anforderungen an die neue Nutzung ab. Eine pauschale Genehmigungszusage ist deshalb nicht möglich. Die Berliner Bauaufsicht erläutert die Grundsätze zur Nutzungsänderung und den bauaufsichtlichen Verfahren. Für Brandenburg prüfen wir die dort geltenden Anforderungen.

Worauf es in Berlin besonders ankommt

Planungsrecht

In Wohn- und Mischgebieten ist Wohnen grundsätzlich zulässig. In Gewerbe- und Industriegebieten ist es dagegen in der Regel ausgeschlossen – dort scheitert eine Umnutzung oft schon am Bebauungsplan, nicht am Gebäude.

Milieuschutz

In sozialen Erhaltungsgebieten, in Berlin meist Milieuschutzgebiete genannt, braucht auch eine Nutzungsänderung zusätzlich die Genehmigung des Bezirks.

Tageslicht und Raumzuschnitt

Aufenthaltsräume brauchen Fenster in ausreichender Größe – als Faustregel etwa ein Achtel der Raumfläche – und eine Mindestraumhöhe. Tiefe Büro- oder Hallenflächen lassen sich deshalb nicht beliebig in Wohnungen teilen; entscheidend ist, wie viel Fassade für Fenster zur Verfügung steht.

Brand- und Schallschutz

Jede Wohnung braucht zwei Rettungswege. Zwischen Wohnungen gelten höhere Anforderungen an Wände und Decken als zwischen Büros. Beides kann Eingriffe in Treppenhaus, Fenster und Konstruktion nach sich ziehen und sollte früh bekannt sein.

Aufteilung in Eigentumswohnungen

Sollen die neuen Wohnungen einzeln verkauft werden, sind Aufteilungspläne und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig. Das lässt sich direkt in der Genehmigungsplanung mit vorbereiten.

Was kostet eine Nutzungsänderung?

Der Aufwand richtet sich nach dem Zustand des Gebäudes, den vorhandenen Unterlagen, dem erforderlichen Verfahren und den baulichen Anpassungen. Planung, Fachplanungen, Gebühren und Umbaukosten werden projektbezogen betrachtet. Ein reiner Antrag und ein umfassender Umbau zu Wohnungen sind deshalb nicht gleichzusetzen.

Als grobe Orientierung liegen die Baukosten für den Umbau zu Wohnraum in Berlin ab ca. 1.000 €/m² Wohnfläche, im Schnitt bei rund 1.800 €/m² (Baukosten netto, ohne Baunebenkosten, Stand I/2026); in Brandenburg meist etwas darunter. Wo ein Vorhaben in dieser Spanne liegt, hängt vor allem davon ab, wie viel für Brandschutz, Schallschutz, Fenster und Haustechnik verändert werden muss.

Die Kosten setzen sich aus drei Teilen zusammen: dem Planungshonorar einschließlich Fachplanungen wie Statik und Brandschutz, den Gebühren der Bauaufsicht und den eigentlichen Umbaukosten. Den größten Anteil haben fast immer die Umbaukosten – wie hoch sie ausfallen, zeigt sich erst, wenn Brandschutz, Schallschutz und Haustechnik geklärt sind. Eine erste Kostenschätzung für Ihr Gebäude ist Teil der Machbarkeitsstudie.

Förderung für die Umnutzung zu Wohnungen

Entstehen Mietwohnungen, kann die Umnutzung gefördert werden: Das Land Berlin unterstützt die Umwandlung von Gewerbe- und anderen Nichtwohnflächen in Wohnungen über den IBB Wohnungsneubaufonds. Anders als beim Dachausbau sind hier neben einem zinslosen Baudarlehen auch nicht rückzahlbare Zuschüsse möglich. Voraussetzung ist ein wesentlicher Bauaufwand, also Baukosten von mehr als 1.500 € je m² Nutzfläche. Die Höhe legt die IBB im Einzelfall so fest, dass sich das Vorhaben wirtschaftlich trägt.

Im Gegenzug gelten 30 Jahre Belegungs- und Mietbindung: Vermietet wird an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein, je nach Fördervariante zu anfangs 7,00, 9,50 oder 11,50 €/m² netto kalt. Für Wohnungen, die selbst genutzt oder einzeln verkauft werden sollen, gilt die Förderung nicht. Der Antrag muss vor dem ersten Bauvertrag gestellt sein.

Fachbeiträge zum Thema: Dachausbau im Milieuschutzgebiet · Abgeschlossenheitsbescheinigung · alle Fachbeiträge →

FAQs

Häufige Fragen zur Nutzungsänderung

In der Regel ja. Eine Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig, wenn für die neue Nutzung andere Anforderungen gelten als für die bisherige. Beim Wechsel von Gewerbe zu Wohnen ist das fast immer der Fall, weil Wohnungen eigene Anforderungen an Belichtung, Rettungswege sowie Brand- und Schallschutz stellen.
Nein. Ob Wohnen zulässig ist, richtet sich nach dem Bebauungsplan oder, ohne Plan, nach der umgebenden Bebauung. In Wohn- und Mischgebieten ist Wohnen grundsätzlich möglich, in Gewerbe- und Industriegebieten in der Regel nicht.
In sozialen Erhaltungsgebieten braucht eine Nutzungsänderung zusätzlich die Genehmigung des Bezirks. Das sollte vor der Planung geklärt werden, weil es den Umfang des Vorhabens bestimmen kann.
Hilfreich sind die Adresse, vorhandene Bauzeichnungen, die bisherige Baugenehmigung oder Angaben zur genehmigten Nutzung sowie Fotos. Fehlen Pläne, kann ein Bestandsaufmaß die Grundlage schaffen.
Ja, wenn das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Dafür sind Aufteilungspläne und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht nötig. Beides lässt sich in der Genehmigungsplanung mit vorbereiten.
Als grobe Orientierung ab ca. 1.000 €/m² Wohnfläche, im Schnitt rund 1.800 €/m² (Baukosten netto, ohne Baunebenkosten, Stand I/2026). Dazu kommen Planungshonorar, Fachplanungen und Gebühren. Den größten Unterschied machen Brandschutz, Schallschutz und Haustechnik.
Das hängt vor allem vom Umfang der Umbauten und von der Bearbeitungszeit der Bauaufsicht ab. Eine reine Umnutzung ohne große Eingriffe ist schneller geplant und genehmigt als der Umbau eines ganzen Gewerbegebäudes zu mehreren Wohnungen. Ein realistischer Zeitplan gehört zur ersten Einschätzung.
Ja, wenn Mietwohnungen entstehen und der Umbau aufwendig ist. Liegen die Baukosten über 1.500 € je m² Nutzfläche, kann das Land Berlin über den IBB Wohnungsneubaufonds ein zinsloses Baudarlehen und zusätzlich einen nicht rückzahlbaren Zuschuss gewähren. Dafür gelten 30 Jahre Belegungs- und Mietbindung für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein.