Diese Frage steht am Anfang fast jeder Aufstockung. Sie lässt sich nicht pauschal beantworten, denn ob ein Gebäude ein weiteres Geschoss tragen und erhalten darf, entscheidet sich aus dem Zusammenspiel von Baurecht, vorhandener Konstruktion, Brandschutz und Wirtschaftlichkeit.
Eine Dachaufstockung erweitert ein bestehendes Gebäude nach oben. Anders als beim Dachausbau entsteht dabei neues Gebäudevolumen, oft ein zusätzliches Vollgeschoss oder ein angehobenes Dachgeschoss. Das macht die Aufstockung eines Hauses baurechtlich und konstruktiv anspruchsvoller, eröffnet aber auch deutlich mehr Fläche.
Wir untersuchen Bestandsgebäude in Berlin und Brandenburg darauf, welche Aufstockung möglich, genehmigungsfähig und wirtschaftlich sinnvoll ist.
Eine Dachaufstockung ist die Erweiterung eines bestehenden Gebäudes nach oben. Das vorhandene Dach wird abgetragen oder angehoben, und darüber entsteht zusätzlicher, vorher nicht vorhandener Raum.
Der Unterschied zum Dachausbau ist grundlegend: Beim Dachausbau wird ein bereits vorhandener Dachraum zu Wohnraum umgebaut, die Gebäudehülle bleibt im Wesentlichen bestehen. Bei der Aufstockung wächst das Gebäude. Damit ändern sich Höhe, Kubatur und häufig auch die baurechtliche Bewertung des gesamten Hauses.
Aus dieser Unterscheidung folgt auch der unterschiedliche Prüfaufwand. Eine Aufstockung berührt regelmäßig das Baurecht, die Statik des gesamten Gebäudes bis hinunter zur Gründung, den Brandschutz und die Erschließung.
Aufstockung ist nicht gleich Aufstockung. Je nach Bestand, Baurecht und Zielsetzung kommen unterschiedliche Varianten infrage, von der Kniestockerhöhung bis zur mehrgeschossigen Aufstockung. Sie unterscheiden sich in Aufwand, Flächengewinn und Eingriffstiefe deutlich.
Das vorhandene Dach wird angehoben, die Außenwände werden um einen Teilbetrag erhöht. Aus einem niedrigen, kaum nutzbaren Dachraum wird so vollwertiger Wohnraum. Der Eingriff ist vergleichsweise begrenzt, verändert aber bereits die Gebäudehöhe und ist damit genehmigungsrelevant.
Auf das bestehende Gebäude wird ein komplettes zusätzliches Geschoss gesetzt. Das bringt den größten Flächengewinn, stellt aber auch die höchsten Anforderungen an Tragfähigkeit, Brandschutz und Erschließung. Bei der Dachaufstockung eines Einfamilienhauses ist das der häufigste Fall, ebenso bei der Bungalow-Aufstockung, wo ein eingeschossiger Bau um eine vollwertige Wohnebene ergänzt wird.
Nur ein Teil der Grundfläche wird überbaut, häufig zurückgesetzt als Staffelgeschoss. Das kann städtebaulich erforderlich sein, etwa wegen Abstandsflächen oder Vorgaben zur Gebäudehöhe, und schafft zugleich Dachterrassen.
Bei geeigneten Bestandsgebäuden, insbesondere Mehrfamilienhäusern, können auch mehrere Geschosse ergänzt werden. Hier sind die statischen und brandschutztechnischen Anforderungen am höchsten, das wirtschaftliche Potenzial aber ebenfalls.
Ob ein Gebäude aufgestockt werden kann, hängt nicht von einem einzelnen Faktor ab. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Baurecht, Bestand und Tragfähigkeit, Brandschutz und Erschließung, Konstruktion sowie wirtschaftlicher Umsetzbarkeit. Ein einzelner günstiger Befund genügt nicht, ein einzelner ungünstiger kann das Vorhaben dagegen beenden.
Zu klären ist, was an diesem Ort überhaupt zulässig ist. Maßgeblich sind Bebauungsplan oder die Umgebungsbebauung, zulässige Gebäudehöhe und Geschosszahl, Abstandsflächen sowie das Maß der baulichen Nutzung. In Berlin kommen häufig Erhaltungs- und Milieuschutzsatzungen oder Denkmalschutz hinzu, die eigene Anforderungen stellen.
Die zusätzliche Last muss vom gesamten Gebäude aufgenommen werden, nicht nur von den obersten Wänden. Geprüft werden Decken, tragende Wände und Stützen sowie der Lastabtrag bis in die Gründung. Bestandsgebäude weichen dabei regelmäßig von den vorhandenen Plänen ab, weshalb eine sorgfältige Bestandsaufnahme am Anfang steht.
Mit einem zusätzlichen Geschoss ändern sich Rettungswege, Anforderungen an das Treppenhaus und unter Umständen die Gebäudeklasse. Auch die Frage, ob ein Aufzug erforderlich oder sinnvoll wird, entscheidet sich hier. Diese Punkte beeinflussen die Kosten oft stärker als der eigentliche Rohbau.
Das neue Geschoss muss konstruktiv und technisch an den Bestand anschließen. Heizung, Lüftung, Elektro- und Sanitärinstallation müssen die zusätzliche Fläche mitversorgen können. Häufig entscheidet sich hier, ob eine Aufstockung im laufenden Betrieb möglich ist.
Am Ende steht die Frage, wie viel nutzbare Fläche dem erforderlichen Aufwand gegenübersteht. Zwei Gebäude mit gleicher Grundfläche können völlig unterschiedlich abschneiden, je nachdem, welche Verstärkungen, welche Erschließung und welcher Brandschutz erforderlich werden.
Diese Faktoren lassen sich nicht einzeln beantworten. Erst ihre gemeinsame Betrachtung ergibt ein belastbares Bild davon, ob und in welcher Form eine Aufstockung sinnvoll ist.
Eine erste Einschätzung beginnt mit dem vorhandenen Gebäude und Ihren Vorstellungen. Auf Grundlage von Plänen, Fotos und den wichtigsten Gebäudedaten lässt sich klären, welche Untersuchungen für eine mögliche Aufstockung sinnvoll sind.
Projekt anfragenBei Mehrfamilienhäusern liegt das größte ungenutzte Potenzial im Berliner Bestand. Eine Aufstockung schafft zusätzliche Wohnungen auf einem bereits erschlossenen Grundstück, ohne weitere Flächen zu versiegeln.
Gleichzeitig sind die Anforderungen höher als beim Einfamilienhaus. Erschließung und Rettungswege müssen für mehr Wohneinheiten ausgelegt sein, der Brandschutz wird anspruchsvoller, und die städtebauliche Einfügung in die vorhandene Bebauung spielt eine größere Rolle.
Hinzu kommt die Bauabwicklung im bewohnten Zustand. Eine Aufstockung findet über den Köpfen der Mieter oder Eigentümer statt, was Bauablauf, Zeitplanung und Kosten beeinflusst.
Wir arbeiten dabei mit privaten Eigentümern, Eigentümergemeinschaften, Bestandshaltern und Genossenschaften.
Umgesetzte Aufstockungen im Mehrfamilienhausbestand:
Dachaufstockung Mehrfamilienhaus → Geschossaufstockung →
Holz- und andere Leichtbauweisen können bei Gebäudeaufstockungen Vorteile bieten, weil die zusätzliche Belastung des Bestands vergleichsweise gering gehalten werden kann. Wo die vorhandene Tragfähigkeit begrenzt ist, entscheidet das Eigengewicht der neuen Konstruktion mitunter darüber, ob eine Aufstockung überhaupt möglich wird.
Hinzu kommt der hohe Vorfertigungsgrad. Wand- und Deckenelemente können vorbereitet angeliefert und montiert werden, was die Bauzeit auf dem Grundstück verkürzt. Bei bewohnten Gebäuden ist das ein erheblicher praktischer Vorteil.
Welche Konstruktion geeignet ist, hängt jedoch vom vorhandenen Tragwerk, der geplanten Nutzung sowie den Anforderungen an Brand-, Schall- und Wärmeschutz ab. Holzbau ist kein Selbstzweck, sondern eine von mehreren Möglichkeiten, die im Einzelfall gegeneinander abzuwägen sind.
Pauschale Angaben zu den Kosten einer Hausaufstockung führen in die Irre. Zwei Gebäude mit gleicher Grundfläche können sich um ein Vielfaches unterscheiden, je nachdem, was der Bestand mitbringt.
Die Kosten einer Hausaufstockung lassen sich nicht sinnvoll auf einen allgemeinen Quadratmeterpreis verkürzen. Sie hängen stark davon ab, was der vorhandene Bestand mitbringt und was für die zusätzliche Last und Nutzung ertüchtigt werden muss.
Wesentliche Einflussgrößen sind:
Dazu kommen Planungs- und Genehmigungskosten sowie die Kosten für erforderliche Fachplanungen und Gutachten.
Deshalb ist bei einer Aufstockung die Frage „Welche Variante ist wirtschaftlich sinnvoll?" häufig wichtiger als ein allgemeiner Quadratmeterpreis. Der Vergleich mehrerer Varianten zeigt in der Regel deutlichere Unterschiede als jede pauschale Kennzahl.
Am Anfang steht nicht der Entwurf, sondern die Klärung, was auf dem vorhandenen Gebäude überhaupt möglich ist. Dafür arbeiten wir in klar abgegrenzten Schritten.
Gebäude, vorhandene Unterlagen und Ihre Zielsetzung. Daraus ergibt sich, ob und mit welchem Aufwand eine genauere Untersuchung sinnvoll ist.
Prüfung der baulichen und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen. Baurecht, Tragfähigkeit, Brandschutz und Erschließung werden zusammen betrachtet, nicht nacheinander.
Gegenüberstellung mehrerer Möglichkeiten, etwa vollständige Aufstockung, Teilaufstockung oder die Kombination mit anderen Erweiterungen. Erst der Vergleich macht die Unterschiede in Aufwand und Ertrag sichtbar.
Die aussichtsreichen Varianten werden am Bestandsgebäude räumlich dargestellt. Das macht städtebauliche Wirkung und Proportionen beurteilbar, bevor Planungsleistungen beauftragt werden.
Einordnung der Varianten als Entscheidungsgrundlage. Ziel ist keine Kostenberechnung, sondern eine belastbare Grundlage für die Frage, welcher Weg weiterverfolgt werden soll.
Auf dieser Grundlage lässt sich entscheiden, ob und wie das Vorhaben weitergeführt wird. Die anschließende Planung und Genehmigung übernehmen wir in allen Leistungsphasen.
Der größte Unterschied zwischen Vorher und Nachher liegt selten nur in der zusätzlichen Fläche. Eine Aufstockung verändert die Proportionen des Hauses, seine Wirkung in der Straße und häufig auch die Belichtung der darunterliegenden Räume.
Genau deshalb arbeiten wir früh mit räumlichen Darstellungen. Eine Aufstockung lässt sich auf Plänen schwer beurteilen. Erst wenn die geplante Ebene am vorhandenen Gebäude sichtbar wird, lässt sich einschätzen, ob Höhe, Dachform und Materialwahl zum Bestand und zur Umgebung passen.
Diese Darstellung entsteht bei uns vor der eigentlichen Planung, als Teil des Variantenvergleichs. Sie dient nicht der Werbung, sondern der Entscheidung: Häufig zeigt erst der direkte Vergleich zweier Varianten, welche die richtige ist.
Die folgenden Projekte zeigen Aufstockungen, die auf diesem Weg entstanden sind.
Beide Wege schaffen Wohnraum im Bestand, setzen aber an unterschiedlichen Stellen an. Ist bereits ein ausreichend hoher Dachraum vorhanden, ist der Dachausbau meist der kürzere Weg. Fehlt dieser Raum oder reicht er nicht aus, kommt die Aufstockung in Betracht.
| Dachausbau | Dachaufstockung |
|---|---|
| vorhandener Dachraum wird genutzt | neuer Gebäuderaum entsteht |
| bestehende Dachgeometrie bleibt | Gebäude wird erhöht |
| Schwerpunkt Ausbau | Schwerpunkt Erweiterung |
| häufig geringerer Eingriff | meist komplexerer Eingriff |
Welcher Weg der richtige ist, zeigt sich in der Regel erst bei der Betrachtung des konkreten Gebäudes. Nicht selten ist auch eine Kombination sinnvoll.
FAQs
Haben Sie Fragen zu Ihrem Dachausbau-Projekt? Wir beraten Sie gerne – unverbindlich und kompetent.
Hardy Krüger Dipl.Ing. (FH) m.a.
Danziger Str. 60
D-10435 Berlin
Projektraum
Studio Siebzehntausend
Jülicher Str. 3
D-13357 Berlin
