„Kann ich mein Haus aufstocken?“, „Lässt sich das Dach ausbauen?“, „Passt ein Anbau auf das Grundstück?“ – am Anfang steht selten ein Entwurf, sondern eine Frage. Und die Antwort entscheidet darüber, ob sich eine Planung überhaupt lohnt.
Eine Machbarkeitsstudie beantwortet diese Frage, bevor Planungsleistungen beauftragt werden. Sie untersucht das konkrete Gebäude auf seinem konkreten Grundstück und sagt, ob und in welcher Form eine Erweiterung möglich ist – oder eben nicht.
Ein klares Nein nach wenigen Wochen ist wertvoller als eine Planung, die in der Genehmigung scheitert.
Eine Machbarkeitsstudie ist eine Untersuchung vor der eigentlichen Planung. Sie klärt die Rahmenbedingungen eines Bauvorhabens im Bestand und stellt die realistischen Möglichkeiten einander gegenüber.
Sie ist damit etwas anderes als:
Die Machbarkeitsstudie steht vor all dem. Sie schafft die Grundlage, auf der diese Schritte überhaupt sinnvoll beauftragt werden können.
Wenn der Kaufpreis nur aufgeht, falls sich zusätzliche Fläche schaffen lässt. Ob das Dachgeschoss ausbaubar ist oder eine Aufstockung zulässig wäre, entscheidet dann über den Wert des Objekts – und sollte vor dem Notartermin geklärt sein, nicht danach.
Planungsleistungen kosten Geld, bevor klar ist, ob gebaut werden darf. Eine vorgeschaltete Untersuchung begrenzt dieses Risiko auf einen überschaubaren Betrag.
Eine WEG muss über ein Vorhaben beschließen, bevor sie es beauftragt. Dafür braucht sie eine belastbare Grundlage, die alle Beteiligten verstehen: was möglich ist, welche Varianten es gibt und in welcher Größenordnung sich die Kosten bewegen.
Wo mehrere Gebäude in Frage kommen, hilft die Studie bei der Reihenfolge. Sie zeigt, welche Objekte das beste Verhältnis von gewinnbarer Fläche zu Aufwand haben und welche man vorerst zurückstellt.
Fünf Themenfelder bestimmen, ob eine Erweiterung im Bestand funktioniert. Sie hängen voneinander ab und werden deshalb gemeinsam betrachtet.
Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung, zulässige Gebäudehöhe und Geschosszahl, Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Abstandsflächen. Dazu kommen Erhaltungs- und Milieuschutzsatzungen sowie Denkmalschutz, die in Berlin häufig eine Rolle spielen.
Was trägt das vorhandene Gebäude? Geprüft wird der gesamte Lastabtrag von den Decken über die Wände bis in die Gründung, nicht nur der obere Abschnitt. Da Bestandsgebäude oft von den vorhandenen Plänen abweichen, steht am Anfang eine Bestandsaufnahme.
Rettungswege, Treppenraum, Anforderungen an Bauteile. Bei zusätzlichen Wohneinheiten steigen die Anforderungen sprunghaft – hier scheitern Vorhaben häufiger als an der Statik.
Ob die gewonnene Fläche tatsächlich brauchbar ist, hängt an Belichtung, Raumhöhen, Zuschnitt und der Anbindung an den Bestand. Zusätzliche Quadratmeter allein sind noch kein Gewinn.
Das Verhältnis von gewonnener Fläche zum Gesamtaufwand, einschließlich der Eingriffe in den Bestand, der Haustechnik und der erforderlichen Ertüchtigungen. Dieser Punkt entscheidet am Ende häufiger als das Baurecht.
Es liegt nahe, zuerst das Baurecht zu klären und danach die Statik. In der Praxis führt das selten zu einem brauchbaren Ergebnis, weil die Felder sich gegenseitig bedingen.
Ein Beispiel: Das Baurecht erlaubt ein weiteres Vollgeschoss. Der Bestand trägt diese Last aber nur, wenn in Leichtbauweise gearbeitet wird. Der Brandschutz verlangt ab einer bestimmten Zahl von Wohneinheiten einen zweiten Rettungsweg, der sich im vorhandenen Treppenhaus nicht unterbringen lässt. Am Ende ist eine Teilaufstockung mit weniger Einheiten sinnvoll – eine Lösung, auf die keine der drei Einzelprüfungen für sich gekommen wäre.
Deshalb ist das Ergebnis einer Machbarkeitsstudie meist kein einfaches Ja oder Nein, sondern die eine Variante, die unter allen Bedingungen zugleich funktioniert.
Die Studie schließt mit einer Unterlage ab, die als Entscheidungsgrundlage taugt – auch für Menschen, die keine Bauplanung lesen:
Fällt die Antwort negativ aus, steht auch das darin – mit der Begründung, woran es liegt. Das ist kein schlechtes Ergebnis, sondern ein frühes.
Für eine erste Einordnung genügen die Lage, ein paar Fotos und die vorhandenen Unterlagen. Daraus lässt sich sagen, ob und mit welchem Umfang eine Machbarkeitsstudie sinnvoll ist.
Gebäude prüfen lassenGrundstück, Gebäude, Ihre Zielsetzung. Daraus ergibt sich, welche Fragen überhaupt zu klären sind und welchen Umfang die Untersuchung braucht. Umfang und Honorar werden vorher besprochen.
Vorhandene Pläne, Fotos, Angaben zum Gebäude. Wo Unterlagen fehlen oder erkennbar vom Bestand abweichen, gehört ein Aufmaß dazu.
Die fünf Themenfelder werden gemeinsam betrachtet und mehrere Varianten entwickelt und gegeneinander abgewogen.
Die Ergebnisse werden durchgesprochen, nicht nur übergeben. Bei Eigentümergemeinschaften auch in der Versammlung, wenn das gewünscht ist.
Untersucht werden Erweiterungen von Wohngebäuden im Bestand, einzeln oder in Kombination:
Dachausbau: vorhandenen Dachraum nutzen →
Dachaufstockung: das Gebäude nach oben erweitern →
Hausanbau: in der Fläche erweitern →
dachcubes: Aufstockung im Modulbau →
Nicht selten ergibt die Untersuchung, dass eine Kombination sinnvoller ist als der ursprünglich angedachte Weg.
Die drei Begriffe werden häufig verwechselt. Sie beantworten unterschiedliche Fragen und stehen in einer Reihenfolge.
| Machbarkeitsstudie | Bauvoranfrage | Genehmigungsplanung |
|---|---|---|
| Ist etwas möglich? | Ist ein Punkt genehmigungsfähig? | Vorhaben zur Genehmigung bringen |
| mehrere Varianten | eine konkrete Frage | eine Lösung |
| intern, als Entscheidungsgrundlage | verbindliche Auskunft der Behörde | Antrag bei der Behörde |
| steht am Anfang | sichert einzelne Risiken ab | folgt der Entscheidung |
Ergibt die Studie, dass ein einzelner baurechtlicher Punkt das gesamte Vorhaben trägt, ist eine Bauvoranfrage der folgerichtige nächste Schritt.
FAQs
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Hardy Krüger Dipl.Ing. (FH) m.a.
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